文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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