5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(y1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(f1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民1cc的水等于多少克，1cc水是多少克(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 1cc的水等于多少克，1cc水是多少克